05/12/2022
10:10:04
Nos últimos anos a procura de brasileiros por fundos imobiliários foi enorme, com o número de investidores subindo mais de 1500% entre 2016 e 2022 – segundo a Anbima.
Grande parte desses investidores novos na bolsa tem como objetivo criar uma renda passiva recorrente, obter uma renda extra e até mesmo se aposentar desses investimentos mensais.
Pra que isso seja possível, você precisa entender o porquê de investir em fundos imobiliários, seus principais indicadores, vantagens, desvantagens e como escolher os fundos ideais pra sua carteira de investimentos.
Poucos sabem, mas essa classe de ativos tem uma série de vantagens que outros investimentos não têm. Separei algumas delas pra te ajudar a entender se esse tipo de investimento faz sentido para você:
Os grandes fundos imobiliários sabem escolher seus inquilinos. Muitos desses tem como locatários grandes empresas e contam com uma gestão profissional, aumentando o nível de segurança e diminuindo o risco do fundo.
Os fundos imobiliários fazem parte da renda variável, seus rendimentos e preço das cotas varia com o tempo, porém, se comparados as ações, podemos notar que os fundos imobiliários são menos voláteis, garantindo assim uma maior atenção daqueles investidores que não curtem altas oscilações do mercado.
O número de investidores no mercado de fundos imobiliários vem crescendo exponencialmente desde 2016. É uma categoria de investimentos que provém uma renda passiva (muitas vezes mensal) para o investidor.
Alguns fundos imobiliários são cotados a menos de R$ 10,00. A grande maioria pode ser encontrada por volta de cotas valendo R$ 100,00 – ou seja – um valor bem abaixo da compra de um imóvel físico.
Com pouco dinheiro você já pode comprar alguns fundos imobiliários e diversificar não somente a quantidade de FIIs na sua carteira, mas principalmente a quantidade de imóveis que você será cotista, protegendo o seu patrimônio de eventuais problemas.
Veja o caso do ALZR11: ao investir nesse fundo de tijolo, você está comprando uma parte de cada um desses imóveis:
Ao contrário do investimento tradicional em imóveis, basta baixar o aplicativo de uma corretora, selecionar o fundo que deseja e você já pode receber proventos sem se preocupar com o excesso de burocracia do mercado imobiliário.
Com o número de investidores subindo, a liquidez se tornou ainda maior, ou seja, dependendo o fundo que você invista, você não terá grandes dificuldades de vender a sua cota.
No caso de imóveis físicos, o seu imóvel pode ficar muito tempo sem ser vendido, mantendo a liquidez do investimento baixa.
Muitos fundos imobiliários pagam dividendos em torno de 6%, 9%, 12% e até mais do que isso, sem contar com a possível valorização a longo prazo que a cota do fundo pode ter. Isso gera uma renda passiva constante e que na maior parte dos fundos é paga mensalmente para os cotistas.
Os proventos recebidos dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda, ou seja, você não precisa pagar impostos ao governo ao receber dividendos (lembrando que ainda é preciso declarar esses rendimentos e no caso de venda do seu fundo, o ganho obtido com deverá ser tributado à alíquota de 20%)
Em qualquer investimento, estudar e se preparar antes de investir te ajuda a mitigar o risco da sua carteira – em fundos imobiliários não é diferente. Para isso, o investidor deve demandar um pouco do seu tempo para estudar os principais indicadores dos Fiis.
Se você não quer ter o “trabalho” de escolher os seus fundos imobiliários, a Spiti é uma casa de análise totalmente independente que tem relatórios sobre fundos imobiliários, ações brasileiras, ações internacionais e renda fixa. Além disso, nossos analistas recomendam os ativos ideais para uma carteira de investimento de longo prazo.
Se o seu objetivo é viver de renda passiva, construir um bom patrimônio e se aposentar com qualidade e sem a dor de cabeça de ter que estudar o mercado, a Spiti pode te ajudar nisso 😉
Pra quem não tem nenhum conhecimento sobre fundos imobiliários, é importante conhecer alguns dos principais indicadores dos FIIs:
O Dividend Yield é a relação percentual entre o que você investe e o que você recebe de investimento.
Se a cota de um determinado fundo está custando, por exemplo, R$ 100,00 e o fundo te pagou R$1,00 nesse mês, significa que o fundo tem um DY (Dividend Yield) de 1% ao mês, ou seja, 12,6825% ao ano.
É importante analisar o histórico de dividendos do fundo, assim, você entende a estabilidade desses proventos e elimina a possibilidade de comprar um fundo que paga dividendos de forma não recorrente.
O preço sobre valor patrimonial é um indicador de preço dos fundos imobiliários.
O “P” é o preço da cota de hoje, e o “VP” é o valor patrimonial por cota. Esse indicador representa o quão mais caro ou mais barato esse FII está sendo negociado na bolsa.
Quando o P/VP está abaixo de 1, significa que a empresa vale em bolsa menos do que o seu patrimônio líquido. A depender do contexto, isso pode ser uma oportunidade para o investidor, mas lembre-se que você NUNCA deve olhar para apenas um indicador isoladamente. Um fundo pode estar com um P/VP abaixo de 1 por algum problema estrutural ou até mesmo uma crise mais séria com a gestora.
A concentração é um indicador que nos mostra o quão concentrado é o patrimônio desse fundo.
O ideal é que você busque fundos mais diversificados, assim, menores serão os riscos de inadimplência por parte dos inquilinos e de possíveis problemas regionais que podem atrapalhar a atratividade do fundo.
Além disso, fundos com apenas 1 imóvel estão mais suscetíveis à problemas estruturais. Imagina um fundo que tenha apenas 1 imóvel e ocorre um acidente na região que o destrói. Se esse fundo estivesse diversificado em 10 imóveis diferentes, o risco pro cotista seria infinitamente menor.
Nesse caso, a vacância pode ser dividida entre vacância física e vacância financeira.
A vacância física mede o quanto do potencial total de aluguel dos imóveis de um fundo estão deixando de ser alugados. Se o fundo tem 1000 m2 e tem um espaço vacante de 100 m2, significa que a sua vacância é de 10%.
Já a vacância financeira mede o fluxo de caixa esperado do portfólio e o quanto ele gera de caixa atualmente. Se o fundo tem capacidade de gerar R$ 1.000.000,00 por mês de renda, mas gera R$ 800.000,00, a taxa de vacância financeira é de 20%.
No geral, imóveis com boa localização e boa gestão, não tem uma taxa de vacância alta, justamente porque a demanda por esses imóveis é grande. A taxa de vacância é um dos principais indicadores pra analisar fundos imobiliários, e quanto menor a vacância, mais inquilinos estão pagando o aluguel e maior será o rendimento pros cotistas.
Além disso, é importante se atentar ao histórico de vacância do fundo, e não somente a vacância atual.
A taxa de administração é um percentual anual que é cobrado para gerir o dinheiro investido.
As taxas variam de fundo pra fundo, por isso, é preciso ter atenção à taxa do FII que você vai investir para entender se o investimento de fato compensa ou não. No curto prazo, uma taxa de administração de 1% e 1,5% parecem não fazer muita diferença, mas, no longo prazo, esse 0,5% de diferença entre as taxas pode fazer sim uma baita diferença.
No geral quanto menor for a taxa, melhor pro cotista.
Imóveis bem localizados tendem a ter uma alta demanda e baixas taxas de vacância. Pra isso, é importante entender se o seu imóvel está em uma boa localização para o seu segmento de atuação.
Um FII de Shopping, por exemplo, estaria em uma boa localização caso seu imóvel esteja perto de áreas urbanas e de alta renda, nesse caso, haveria uma demanda pelos serviços que o imóvel oferece.
O indicador de liquidez é basicamente a facilidade que você tem de vender suas cotas no mercado.
Quanto mais gente estiver negociando esse fundo imobiliário, maior será a liquidez do ativo na bolsa.
Se você busca mais facilidade na hora de vender as suas cotas, busque comprar FIIS que tenham uma maior liquidez.
Um dos pontos mais importantes na hora de escolher um Fundo Imobiliário é a qualidade da gestão desse fundo.
Para analisar a qualidade da gestora, conheça o histórico do gestor de um Fundo no mercado e sua transparência com os clientes.
Nesse mercado, o Gestor é um dos responsáveis pela grande maioria dos fatores em relação ao seu investimento, por isso, ter um profissional adequado e bem qualificado faz total diferença.
Alguns pontos para se olhar no histórico da gestora:
Agora, você já sabe como fazer para analisar e escolher os seus fundos imobiliários – o próximo passo é montar uma reserva de emergência e começar a investir na prática em fundos imobiliários.
Caso você ainda tenha problemas com essa parte prática, não se preocupe: eu já fiz vários vídeos no meu canal ensinando você a investir em fundos imobiliários do zero – e caso não tenha paciência pra isso, a Spiti tem uma série de relatórios e recomendações de investimentos para você.
É isso primos! Boa sorte na sua jornada como investidor 🙂